央行大動作，國家隊收儲商品房將提速
支持地方收儲存量商品房，央行有了進一步部署。6月12日，央行在濟南市召開保障性住房再貸款工作推進會，調研推廣前期租賃住房貸款支持計劃試點經驗，部署保障性住房再貸款推進工作。全國200多個城市視頻參會。會議強調，房地產業發展關系人民群眾切實利益，關系經濟運行和金融穩定大局。保障性住房再貸款支持國企收儲未售新房是監管部門支持存量商品房“去庫存”的重要一步。這次會議的召開，也意味著推動保障性住房再貸款終于進入實質落地階段。央行行長潘功勝表示，近期有意愿參與保障性住房再貸款的城市，可以展開六個方面工作：一是加強統籌協調，建立工作專班，提高政策落地效率；二是嚴格避免新增地方政府隱性債務；三是地方政府在權限內給予適當政策支持，降低實施主體經營成本；四是堅持市場化運營，確保合理定價，培育專業化企業；五是銀行要主動加強與城市政府和實施主體的對接；六是建立嚴密的制度規范，防范道德風險，防止腐敗行為。央行貨幣政策司司長鄒瀾表示，下一步，推進保障性住房再貸款有關工作要做到“精準支持、自愿參與、以需定購、合理定價”。他還指出，保障性住房再貸款額度3000億元、先到先得，未來可以根據執行情況和需要再調整完善。據悉，此前，央行已印發了《關于設立保障性住房再貸款有關事宜的通知》。近期，央行、金融監管總局將盡快印發具體的實施細則，明確監管政策和操作流程。
早在去年1月份，央行就推出了1000億元租賃住房貸款支持計劃，向重慶、濟南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津8個試點城市發放租賃住房購房貸款，支持市場化批量收購存量住房、擴大租賃住房供給。但1年多時間過去，各地收儲進展緩慢。央行數據顯示，截至目前，1000億元的租賃住房貸款支持計劃中，商業銀行發放貸款200多億元。一位參與收儲的地方國資平臺負責人表示，收購商品房進展緩慢的主要原因，一是沒錢，二是對擬收購商品房標準苛刻，定地段、定戶型、定單價（價格太低被收企業不同意）、定建面、定規模、定被收購企業，每一項都擔心今后審計過不了關、國有資產流失。加之每年的政策住房任務若完成，何必費心費力？每完成一家入戶落地，區政府所有公共配套設施和資金必須配套上（包括醫院床位、學位補貼等），牽一發而動全身。記者注意到，本次參加推進會議的城市均為此前的試點城市，這些城市自2023年4月以來均有租賃住房貸款支持計劃資金落地。去年四五月份，濟南城發集團、濟南城投集團相繼獲得兩筆共計6.47億元長期限租賃住房貸款。“從濟南市試點工作來看，初步達到了政策預期目標。”濟南市副市長任慶虎表示。他還表示，截至目前，從已運營項目經營數據來看，運營收益基本覆蓋貸款本息。據記者采訪了解，1年多來，試點城市收儲平臺主要是城投等地方國企，所收購項目也主要是城投或國企自己開發的現房項目，主要解決的是新城及近郊區域存量高、去化難片區項目的收購，從而改善其高存量、低去化、高風險的市場認知。不過，多地收儲平臺均表示，接下來將加快商品房收儲動作，會收儲一些民營房企的房子。“房地產收儲工作，目前主要通過地方國企和城投找項目，然后找銀行貸款，銀行找央行再貸款，所以銀行需要承擔信用風險，項目審核還是會偏嚴格，比例要求項目必須完工等，其次是要求對方打折賣給企業。因此，當前能找到合適的資產有一定難度。”一位金融機構專家表示。“我們已經按照要求對滿足條件的項目進行了申報，但還需要金融機構審核，能否通過就只有等結果了。”某出險房企重慶區域相關負責人表示。據他了解，目前還沒聽說哪個出險房企的項目被收購。
什么樣的商品房項目符合保障性住房再貸款要求，這是房企和收購平臺都非常關心的問題。鄒瀾表示，保障性住房再貸款要做到“四個精準”：一是收購主體精準。一個城市政府選定不超過兩家地方國有企業作為主體，企業和所屬集團不能為地方政府融資平臺，要符合商業銀行授信要求，嚴格避免新增地方政府隱性債務。二是收購對象精準，嚴格限定為已建成未出售的商品房，資產負債和法律關系清晰。三是收購用途精準，收購的商品房定向用于保障性住房。四是資金用途精準，地方國有企業獲得的貸款資金要單列賬戶、單獨核算、專款專用、封閉管理。“房地產企業出售所得資金先依法償還本項目債務，仍有結余的，可用于歸還集團從本市其他未建成項目抽調的預售資金，或用于建設在本市的未完工項目。”鄒瀾說。據悉，保障性住房再貸款政策執行至2027年末。發放方式上，金融機構根據地方國有企業申請，按照風險自擔原則，自主決定發放貸款條件以及是否發放貸款。金融機構發放完貸款之后，再向人民銀行申請再貸款，人民銀行按已發放貸款本金的60%發放再貸款。同時，自2024年5月31日起，原租賃住房貸款支持計劃不再實施；已發放的租賃住房貸款支持計劃資金利率和期限保持不變，即年利率1.75%，期限1年，可展期4次。對于投資回報率能否覆蓋貸款利率，廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，央行貸給商業銀行的利率為1.75%，商業銀行再貸給國企，可能比這個利率要高，預計實際貸款利率2%左右，這與目前租賃住房投資回報率差不多，也能確保按照低價收購后的項目再次出售，實現資金平衡。“希望各全國性銀行要深入學習，認真把握保障性住房再貸款的相關要求，積極做好保障性住房收購貸款和住房租賃購房貸款相關工作，重點把握好三個方面要求：一是提高認識，積極支持；二是依法合規，風險可控；三是加強管理，專款專用。”金融監管總局大型銀行監管司司長李文紅表示。李文紅還提出，相關文件印發后，各全國性銀行要嚴格按要求做好相關工作，特別是要準確把握“以需定購”原則，科學合理確定貸款金額、期限、利率和還款方式。“以需定購”具體包括：動態掌握保障性住房需求底數，合理確定配售或租賃對象、價格和分配計劃等，并明確相關管理制度；同時，堅持以需定購，在鎖定需求的前提下，科學確定可用作保障性住房的商品房房源及收購價格；明確要求收購主體迅速配售及出租，房子不能積壓在手上或長時間大量空置。3000億元再貸款額度可以帶動的貸款量為5000億元，這一規模相對于市場存量住房規模遠遠不夠。不過，鄒瀾表示，未來可以根據執行情況和需要再調整完善。這意味著，3000億元或許只是起點，隨著交房壓力增大，后續資金投放力度可能還會加大。